张正雯

动迁中未成年人同住人资格认定的裁判思路简析上海疫情解封后，旧城区改建的速度明显加快了。以黄浦区为例，截止七月份已经有多个动迁基地达到了签约生效比例，房屋征收成功。随着大规模征收项目的推进，动迁过程中产生的纠纷也越来越多。诉讼案件中比较常见的一种诉讼类型是未成年人同住人资格的认定。【案例分析】上海市黄浦区一套公有房屋动迁，房屋承租人为王某，在册户口为6人。分别是王某，王某的女儿朱某，朱某的儿子徐某、儿媳杨某和孙子徐小某，以及王某的外孙女某红，还有某红的儿子蔡某。某红系知青子女，当时按照上海市回沪政策落户上海。因为父母都在外地支内，所以某红回上海时是经过当时的承租人王某也是某红的奶奶同意的，同时在派出所申报户口时某红的监护人也是王某。某红在公房附近的初高中就读，并且和奶奶王某一起生活。2000年，王某去世，承租人变更为王某女儿朱某。某红在读高中期间，某红的父母因工作调动回上海了，单位给其父母分配了一套房屋，住房掉配单上也有某红的名字。某红读大学后住校，很少在公房内居住。后来某红结婚了，其儿子蔡某的户口也报入公房内，但是没有居住过系争房屋。2020年该公房动迁了，朱某一家和某红对公房征收补偿利益的分割无法达成一致意见，某红便诉至法院，恳请法院依法分割动迁利益。【庭审经过】某红和儿子蔡某作为原告向法院提起诉讼，要求分割动迁利益，理由是自己是公房动迁的房屋同住人。朱某等几名被告不认可某红和儿子同住人的资格，要求法院驳回其诉讼请求。法院在围绕某红和儿子同住人的资格认定上展开了分析，首先关于某红，某红虽然户口在被征收房屋内的，但是其户口的迁入是基于帮助性质，而且其在未成年时和父母受配过房屋，成年以后并没有在系争房屋内实际居住过，不是系争房屋的同住人。其子蔡某自户口报出生之日起，没有在系争房屋内居住过，也不是系争房屋的同住人，不能享受动迁利益。故此，驳回了原告的诉请。【律师点评】本案当中某红虽然在起诉时为成年人，其实法院主要分析的是其在成年之前的情况。司法实践中，通常会碰到起诉时是成年人，但是同住人的三要素；户籍在册、他处无房、实际居住一年以上均是在未成年时实际发生的，所以这类人群同住人资格的认定通常较为复杂。案例中的某红，动迁时其是成年人，但是同住人的三要素都是在未成年的时候发生的，法院在认定同住人资格时其实是有一个参考的标准线的，那就是该当事人在成年后同住人的三要素是否发生过变化。关于户籍，作为同住人三要素中的户籍，这个是最好判断的，只要动迁时户籍在册，那么就会被认为是符合户籍因素的。哪怕户籍的报入是基于帮助或者其他性质。关于他处有房，他处有房主要是指动迁或者福利分房。未成年时和父母一起受配或者享受过动迁，是否属于他处有房，这个在2020年的上海市高院沪高法民【2020】4号《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中有阐述。只有在这种情况下才不属于他处有房。未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。除上述情形外，其他的未成年人和父母一起受配或者享受过动迁利益的，均属于他处有房。关于实际居住一年以上，目前的裁判思路认为未成年人其居住权益是跟随自己的父母，判断是否实际居住一年以上，是要以成年之后是否实际居住过一年以上来认定。如果在动迁时还是未成年人，法院的裁决思路是原则上该未成年人不是被征收的同住人，如果其监护人是被征收房屋的同住人，那么该监护人在分割动迁利益时可以适当多分动迁补偿利益。

【案例分析】上海市杨浦区某处私房动迁，房屋产权人为上海某集团公司（以下简称“集团公司”）。上海爱益公司在2000年承租集团公司的102室和108室用于经营。2016年4月，某集团公司和上海市杨浦区某征收事务所签署动迁协议。根据协议内容，集团公司系产权单位，是拆迁补偿协议的签约人。由于被征收房屋的经营性质，补偿金额除对房屋本身的补偿外，还包括停产停业损失补偿，装潢补偿，签约搬迁奖励费、纯货币奖励、材料补贴、证照补贴等，其中证照补贴10万元。上海爱x公司认为，自己作为被征收房屋的实际经营人，也有营业执照，而且房屋也有过装修，自己还有停产停业损失，故此向法院起诉要求被告某集团公司支付动迁款58万元。【法院裁决】法院经过庭审查明，上海爱益公司和某集团公司的房屋租赁合同，合同到期后上海爱益公司有过续签。最后一份租赁合同的的结束日期2016年9月30日，合同同时约定，在租赁期满或提前接触合同归还租赁房屋时，租赁房屋应符合正常使用的状态，装潢保持完好，集团公司对上海爱益公司对装修和添加设施不作任何经济补偿。本案被告某集团公司保证了租赁合同得以履行至合同期满，原告上海爱x公司主张停产停业损失，法院不予支持。原告作为房屋承租人，本就应该在合同届满且无续签合同的情况下及时搬迁，此系其应履行的合同义务，故原告也无权获得签约搬迁奖励费、纯货币奖励、设备搬迁费、设备重置补偿。关于装潢补偿，根据合同的约定，租赁期满，原告应当将装潢及添加设施完好的随房屋一起返还，故房屋装潢在合同期内归原告使用，期满后不属于原告所有。现租赁合同已履行完毕，原告主张的装潢补偿本院不予支持。关于证照补贴，原告无证据证明征收事务所给予的证照补偿是原告的证照，故此法院亦无法支持。【律师点评】关于非居住经营性房屋，承租人能否分得动迁补偿利益，取决于如下几个因素：1、租赁合同的约定。合同条款中如果对承租的房屋将来动迁，动迁利益如何分割进行过约定，法院通常尊重当事人意思自治，按照合同约定进行裁决；2、如果租赁合同没有对经营性房屋动迁利益的分割进行约定，那么法院通常会根据征收补偿协议中补偿条款的计算方式结合实际使用和贡献程度来进行裁决。比如停产停业损失补偿，装潢补偿，签约搬迁奖励费、纯货币奖励、材料补贴、证照补贴等来确定各类补偿项目。3、本案中法院之所以没有支持原告上海爱x公司的主张，是因为上海爱x公司签署的租赁合同对自己不利，合同约定了动迁利益的分割方式。4、关于非居住经营性房屋，证照补贴的归属，通常是归属证照上的经营主体。

【案情简介】上海市虹口区某处私房动迁，房屋产权人为朱某。但该房屋为朱某和妻子黄某二人夫妻共同财产。朱某和黄某共生育4名子女，分别是女儿朱A以及三个儿子朱B、朱C、朱D。朱某于2008年去世。朱某去世后未留下遗嘱。2017年该处私房面临动迁，朱D作为签约代表和动迁部门签署了动迁协议。根据协议内容，该私房总的动迁利益为600万元，共选购了7套动迁安置房屋，同时需要向动迁部门补差价120万元。因朱B、朱C不孝顺父母，母亲黄某不想将自己名下的动迁份额均等分割给几个子女，想给自己的动迁利益仅仅赠与给女儿朱A,儿子朱D以及朱D的儿子朱e.在和朱B朱C多次协商未果的情况下，朱A朱D和黄某作为原告向法院发起了诉讼，要求分割系争房屋动迁利益总额的十分之八。起诉前，朱A朱D口头协商好，按照母亲的意思，母亲的动迁份额分三份，朱A一份、朱D和儿子各一份。因为房子被拆迁了，母亲黄某和朱D一家在外租房居住，房租的费用以及诉讼的成本，姐弟俩也都口头协商好，案件结束后拿到的动迁利益先去除掉各类成本，再按照三分三的原则进行分配。最终法院作出裁决，朱A获得两套动迁安置房屋，朱D和儿子获得两套动迁安置房屋，因为房子价值不一样，朱A补偿给朱D货币补偿款32万元。判决生效后，朱D找朱A协商，要求按照之前口头约定分摊成本，但是朱A要求按照判决书履行。【律师点评】动迁分割纠纷案件当中，通常涉及人数众多，而且当事人之间具有一定的亲属关系。在准备诉讼策略时，可能更多考虑是和案件相对方进行对抗，作为案件同一方的当事人关于利益的分配多采取口头约定的形式或者碍于情面没有约定。这种口头约定或者不约定有非常大的弊端，因为一方面口头约定很难举证，一旦判决生效后一方不履行口头约定内容，可能会增加新的诉讼，增加诉讼成本，另外一方面，新的诉讼又会导致动迁利益长期处于不确定状态。【律师建议】通常情况下，动迁共有物分割纠纷案件，法院在开庭的时候会询问原告或者被告一方，原告之间或者被告之间是否需要法院予以分割。为了防止将来扯皮，律师建议在开庭时要求法院对自己方的动迁利益进行分割清楚。实践当中还会有另外一种情况，那就是作为一方的原告或者被告不愿意或者不方便让法院对其之间对份额进行分割，那么针对这种情况建议签署一份分割协议，将双方的具体分割方案写在纸面上，而且文字表述的尽量准确些，同时约定违约金条款，然后双方签字确认。这样就能避免本案中上述情况的发生。

继承适用诉讼时效吗？随着我国逐步进入老龄化社会，因继承产生的纠纷越来越多。纠纷化解的方式有很多种，向法院起讼是最常见的一种。既然提到诉讼，绕不开的就是诉讼时效问题。所谓诉讼时效，就是指经过了一段时间之后再向法院主张权利，对方提出诉讼时效的抗辩，法院不支持其主张的制度。关于诉讼是否适用诉讼时效，目前在司法实践中也存在争议。案例合集：否认篇不适用诉讼时效案例一：张某1等与张某4等法定继承纠纷民事一审案件民事判决理由：至于被告辩称原告诉请已超过二年的诉讼期限，被继承人张某5、俞某去世后，其名下遗产并未分割，张某1、张某2也未表示放弃继承，视为接受继承，其继承权已经实现，其后产生的纠纷应为物权共有纠纷，物权请求权不受二年的诉讼时效限制，故被告关于适用二年诉讼期限的意见本院不予采信。案例二：聂某1、孔某与廖某、郭某1法定继承纠纷一审民事判决书判决理由：协议中“财产归女方所有”，约定的是财产的所有权，形成的是物权请求权，而物权请求权不适用诉讼时效的规定，故被告主张孔某的请求已经超过诉公时效的意见本院不予采纳。案例三：徐某蓬、徐某平所有权确认纠纷二审民事判决理由：“继承权纠纷”不能理解为与继承相关的所有纠纷，而应当限定在享有继承权的自然人身份有争议、是否存在继承人以外的可分得遗产的自然人等情形。法规第二十五条第一款规定，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。由此继承开始后，继承人未表示放弃遗产的，即为继承人共同共有。此时继承人对遗产主张的权属纠纷应当为确认物权归属纠纷，属于共有物确认纠纷，而非继承权纠纷。确认物权请求权属于我国法规规定的物权保护请求权的一种，规定的诉讼时效仅适用于债权请求权，不适用于确认物权的纠纷，因此不适用诉讼时效的规定。案例四：罗某、范某1等继承纠纷民事二审民事《民法x》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”当事人诉请享有继承权并主张分割遗产的，实际上行使的是共有物分割请求权，该请求权属于基于物权产生的请求权，属于上述法律规定的依法不适用诉讼时效的其他请求权。案例五：张某1、张某2继承纠纷民事二审民事针对争议焦点一，本院认为，对继承开始后遗产的物权归属，法律及司法解释均有较为明确的规定。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条第一款规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。”第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”《最高人民法院关于适用继承编的解释（一）》第一条第一款规定：“继承从被继承人生理死亡或者被宣告死亡时开始。”在本案中，继承人张某2未表示放弃继承且遗产也未进行分割的情况下，遗产应当归全体继承人共同共有。因此，被上诉人起诉主张确认遗产份额，实际上行使的是共有物分割请求权，该请求权并非债权请求权，而是共有人基于物权产生的请求权，依据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”，故本案中的共有物分割请求权不适用诉讼时效的规定。案例六：翁某甲、翁某乙等与翁某丁、翁某A等遗嘱继承纠纷二审民事至于诉讼时效问题，本院认为，继承法所规定的“诉讼时效”系指因他人的行为侵害了继承人合法的继承权利时，继承人应当自其知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算相应的诉讼时效。显然，适用继承权利的诉讼时效的前提系基于侵权之债。而本案中，三被上诉人依据系争遗嘱要求继承本市小石桥街XXX号房屋中各自相应的份额，属于物上请求权，不受诉讼时效的限制。故上诉人认为被上诉人的诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。（2）案例合集：肯定篇适用诉讼时效案例一：陈1、陈2与陈3法定继承纠纷一审民事陈1提出陈2的诉请超过诉讼时效，陈2在得知遗产分割进入诉讼程序后，依法向法院申请作为原告参加诉讼，并未超过诉讼时效，故陈1的主张本院不予支持。案例三：张某1与张2、张某3等法定继承纠纷一审民事被告张2辩称原告主张权利已经超过诉讼时效的抗辩意见，根据法律规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算，本案中，原告权利被侵犯之日应为被告张2出售房屋之日，故原告主张权利并未超过诉讼时效，被告张2的上述抗辩意见本院不予采信。案例四：郑某甲与郑某乙、郑某丙、郑某丁法定继承纠纷案虽然被告郑某乙辩称原告的起诉已经超过诉讼时效，但被告郑某乙未能提供任何证据证明在被继承人王某某死亡后，原告、被告郑某乙、被继承人郑某己已经就被继承人王某某的遗产分割达成一致意见，由于被继承人王某某的遗产尚未处理，故本案并未超过诉讼时效，对被告郑某乙的辩称意见，本院不予采信。【律师点评】民法上的权利以其作用方式为标准，分为支配权、请求权、抗辩权及形成权。请求权可区分两种，一种为实体法上的请求权，一种为诉讼上的请求权。实体法上的请求权以其权利基础不同，分为债权请求权、物权请求权、人格权请求权、知识产权请求权等不同种类等请求权。由于权利人享有请求权、支配权、形成权等实体权利，故其在采取私力救济无法实现权利的情况下，可以通过行使民事诉权保护其民事权利，提出不同的诉讼请求，进而形成确认之诉、形成之诉、给付之诉等。诉讼时效对应的客体为请求权，而且是债权请求权。继承作为一种兼具人身属性等权利，虽然从实体上来讲属于请求权，但不是债权请求权，故不适用诉讼时效制度。

动迁纠纷案件疑难法律问答（二）1、私有房屋产权人去世了，怎么签署动迁协议？私有房屋产权人去世了，根据我国《民法典》中继承编的相关规定，私有房屋产权将发生继承。继承开始后，按照法定程序办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。如果没有遗嘱或者遗赠抚养协议，私有房屋原产权人去世后将发生法定继承，法定继承按照如下顺序进行。第一顺序的是配偶、父母、子女；第二顺序的是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。实践中，如果碰到私有房屋产权人去世，在没有遗嘱的情况下，房屋产权将按照法定继承来进行，由原产权人的第一顺位继承人来继承。这时的签约主体将变成继承人。通常情况下，被动迁的房子房龄较老，房屋原有产权人可能早已去世，但是继承人可能法律意识淡泊或者碍于情面，并没有进行过析产或者产权变更登记手续。在动迁时，距离原房屋产权人去世已经过了很多年，远远超出了2年或者3年的诉讼时效。这时如果继承人将来因为分割动迁利益而发生纠纷，是否过诉讼时效？笔者认为，私房原产权人已经去世，去世的那一刻已经发生了继承，除非继承人放弃继承。在继承人没有放弃继承的情况下，继承人就已经是被动迁房屋的权利人了。如果将来继承人之间因为分割动迁利益而发生纠纷，法院或者一方当事人不能引用诉讼时效作为抗辩或者裁判的理由，因为纠纷的权利基础是物权纠纷，而非诉讼时效适用的债权请求权纠纷。2、户籍在私有房屋内，房屋动迁了，怎么分割动迁补偿款？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定以及2020年上海市高院发布的房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要精神，私有房屋动迁补偿利益由产权人享有，产权人负责安置房屋使用人。在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部分将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。户籍在私有房屋内，不是判断能否享受动迁利益的依据。只有产权人才有权分割动迁利益。3、私有房屋动迁属于居住困难户，产权人应该享有多少动迁利益？关于居住困难和居住困难户的区别已经在上一篇文章总进行了分析。私有房屋如果被动迁部门认定为居住困难户，动迁征收补偿安置协议中会增加一块补偿，叫做居住困难户托底保障。能够分割居住困难户托底保障的人，仅限于被认定为居住困难的人。私有房屋产权人除了能够正常享受作为产权人应该分得的动迁利益之外，关于动迁协议中新增的居住困难户托底保障部分的份额，要结合产权人是否是居住困难户安置对象。只有是安置对象，才能分割居住苦难户拖地保障的份额。4、家庭协议如何写？效力如何？动迁分割纠纷通常是家庭内部成员之间因为动迁利益的分割无法达成一直意见而导致的诉讼。从解决问题的角度来看，诉讼的经济成本和时间成本较高。有效化解动迁纠纷矛盾，可以签署一份家庭协议。家庭协议是指家庭成员在征收之前或者征收的过程中就征收补偿利益的分割以书面协议的方式预先作出的约定。因为家庭纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的北京、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人等共同意思表示。一般情况下，家庭内部协议只要是各方的真实意思表示，那么就是有效的。如果没有全部户口在册的人或者全部产权人签字，家庭内部协议可能因为签字不完整而有效力瑕疵。

疫情期间，房屋租金怎么减免？上海疫情从2022年3月封控至今，已有两月有余。虽然近期有所好转，但是疫情造成的后果还是会持续很长时间。再加上经济下行的双重影响，企业和个人的经济收入都受到较大冲击。房屋租金作为企业或者个人在经济活动中的重要支出，能否主张减免呢？从法律层面上讲，疫情属于不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能客服的客观情况。不可抗力的法律后果，当事人可以解除合同；也可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据《民法典》、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》以及上海市高院关于疫情涉及合同纠纷的相关法律问答等法律规定，房屋租赁合同中的承租方能否援引疫情为不可抗力，取决于承租房屋的性质以及是否实际使用。一、承租商业用房能否主张减免房屋租金（一）承租国有房屋承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响，经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，可以请求出租人按照上海市有关政策要求减免房租。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。（二）承租非国有房屋承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少、继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平、承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金，法院会根据实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，法院可视情予以支持。二、承租居住房屋承租居住房屋的，房屋承租人要求减免房租，此类纠纷法院以调解为主。如果无法协商，法院会结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。一般情况下，因出租人主动限制或者房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，减免房租的请求予以支持。疫情不影响承租人使用房屋的，要求减免房租的请求不予支持。